面向高凈值人群的黑石BREIT已成為商業(yè)地產市場健康狀況的晴雨表，這一旗艦房地產投資信托基金從去年11月起持續(xù)觸發(fā)月度客戶撤資上限。有分析稱，在激進加息之下，“商業(yè)房地產泡沫已經破滅，屠殺來得又快又猛?！?/p>
管理資產規(guī)模高達9510億美元的全球最大另類資產管理公司、華爾街最大的商業(yè)地產業(yè)主、私募股權巨頭黑石集團，被爆已違約一只5.31億歐元的芬蘭商業(yè)房地產按揭貸款支持證券。
同時，投資者連續(xù)第四個月蜂擁撤出其710億美元體量的旗艦房地產投資信托基金（這一類別統(tǒng)稱為REIT，其中黑石的產品簡稱BREIT），均突顯歐美快速加息之下商業(yè)地產的尷尬處境。
3月2日周四，黑石股價盤初跌3.5%至日低，午盤后跌幅收窄至1%，仍創(chuàng)1月24日以來的五周新低，過去一年下跌25%，但2023年迄今累漲近20%。
不斷上升的利率打擊歐洲房地產價值，黑石尋求北歐CMBS債權人延期未果
周四的最新消息顯示，貸款服務機構Mount Street判定黑石集團對旗下北歐CMBS（商業(yè)地產按揭貸款支持證券）構成違約，該證券化票據現已到期且尚未償還。知情人士稱，黑石曾尋求過該產品持有人展期，以便有時間處置資產和償還債務，但被“債主們”投票拒絕。
評級機構惠譽曾在去年12月下調了對這些票據的評級，稱“疲弱的宏觀經濟前景，以及對次級質量非流動性資產的貸款興趣缺失”，將給再融資帶來了重大挑戰(zhàn)。
CMBS屬于固定收益類的投資產品，通常采用債券形式存在，由商業(yè)地產的按揭貸款所擔保。當發(fā)生違約時，CMBS中的底層標的貸款充當抵押品，本金和利息轉移給投資者。CMBS的投資者一般為高凈值人群，由于商業(yè)按揭貸款的期限較為固定，可提供比住宅按揭貸款支持證券更小的預付款風險。
黑石表示，上述被判定違約的CMBS由芬蘭房地產公司Sponda Oy擁有的辦公室與商店資產組合支持，黑石于2018年以近18億歐元收購了這家公司。黑石表示，這筆債務僅與Sponda旗下資產組合的一小部分有關，繼續(xù)對這家公司的核心商業(yè)地產組合及管理團隊充滿信心。
有分析指出，不斷上升的利率打擊歐洲房地產價值，歐美央行激進加息疊加俄烏沖突帶來的市場動蕩也干擾了商業(yè)地產的銷售進程：
“商業(yè)房地產泡沫已經破滅，屠殺來得又快又猛?！?/strong>
與2008年全球金融危機后較長期的平靜相反，北歐房地產在本輪激進加息周期處于歐洲房地產調整的炮火前線。當地房地產公司偏愛相對短期的債務，更容易受到利率上升影響，行業(yè)內多家房地產公司交叉持股的水平之高也加劇了投資者擔憂。
黑石旗艦BREIT連續(xù)四個月觸發(fā)客戶贖回上限，1月贖回請求曾創(chuàng)紀錄至53億美元
禍不單行，周三的官方聲明證實，黑石集團在2月份連續(xù)第四個月觸發(fā)了從其BREIT旗艦房地產投資信托基金中客戶撤資的上限。該REIT在1月底擁有凈資產規(guī)模710億美元。單月客戶提款金額上限被設定為這只REIT基金資產凈值的2%，單季上限為資產凈值的5%。
黑石在2月批準了14億美元的BREIT贖回請求，僅占該月約39億美元總提款請求的35%。2月的贖回請求總額較1月約53億美元所創(chuàng)的歷史新高回落了26%，當時曾批準了申請量的25%。
黑石表示，“盡管市場波動很大”，客戶的提現請求月度環(huán)比下降，是六個月里首次，這是由于自2017年成立以來，BREIT提供了12.3%的年化凈回報率，比公開上市交易的同類REIT高出至少兩倍。去年BREIT產生了8.4%的回報率，公開交易的道瓊斯美國精選REIT總回報指數下跌26%。
分析稱，面向高凈值人群的黑石BREIT已成為商業(yè)地產市場健康狀況的晴雨表，也是黑石資產與費用增長的主要引擎之一，BREIT專注于公寓和倉庫地產，是REIT市場中最強勁的兩個領域。
不過，如果利率繼續(xù)上漲，3月份BREIT的贖回請求可能再度反彈，繼而接著觸發(fā)贖回上限，按照規(guī)定，3月的可贖回金額約7億美元。去年11月BREIT首次限制贖回，僅允許投資者撤走13億美元或贖回請求的43%，不少人擔心黑石陷入大甩賣物業(yè)資產以滿足贖回請求的惡性循環(huán)。
被高利率打趴，美國商業(yè)地產市場年初陷入凍結，CMBS債券發(fā)行量暴跌85%
在美聯(lián)儲帶頭激進加息近一年之后，美國商業(yè)地產市場陷入凍結，導致相關的證券化產品交易量暴跌。歐洲評級機構Scope Ratings在1月預警稱，今明兩年到期的所有CMBS有1/3面臨很高的再融資風險。摩根大通也表示，CMBS投資者將在2023年轉向信用風險。
截至2月中旬，今年迄今僅發(fā)行了約42.7億美元CMBS債券，較去年同期的293.8億美元暴跌85%。激進加息令CMBS底層標的貸款的再融資成本更高，還有效提高了買家的價格來減少房地產銷售。最近美國辦公樓與零售物業(yè)領域的一系列違約，也令債券購買者更加謹慎。
美國按揭貸款銀行家協(xié)會MBA的數據顯示，去年CMBS底層標的——商業(yè)房地產貸款同比下降10%至8.04億美元，今年預計進一步下跌15%至6.84億美元，再次削減可被證券化和出售的貸款數量。保險資產管理公司Conning & Co．的結構化產品主管Paul Norris總結稱：
“一切都被凍結了，沒有原材料可以進行CMBS交易?，F在很難將新交易推向市場，因為房地產市場沒有發(fā)生任何可供交易的大事件?！?/p>
巴克萊銀行的CMBS策略師Lea Overby表示，2022年美國商業(yè)地產跌價了13%，如果美聯(lián)儲不得不加息更長時間來對抗通脹，經濟衰退風險會更加嚴重，對商業(yè)房地產市場來說更為不利。